ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΦΙΛΩΝ ΚΕΑΣ
Προς τον κ. Νίκο Δεμένεγα, Δήμαρχο Κέας (e-mail: kea@kea.gr)
Κοιν.: 1. προς τον κ. Στέφανο Λέπουρα, έπαρχο Κέας – Κύθνου (e-mail: stegadi@otenet.gr)
2. Προς όλους τους συλλόγους και φορείς της Κέας
Θέμα:
Το μέλλον της Κέας – Τζιά ή Τζιαμάικα ?
– Χωροταξικός σχεδιασμός και γενικές κατευθύνσεις.
Το κείμενο συζήτησε και επεξεργάσθηκε η Επιτροπή Χωροταξίας, Περιβάλλοντος και Οικολογίας του Συλλόγου μας . (Ράνια Κλουτσινιώτη, Αθανάσιος Ζούλιας, Ασπασία Κουζούπη, Γεωργία Μπλιάτσου).
Τους τελευταίους μήνες, έχει αρχίσει να γίνεται έντονη η αίσθηση, ότι στο νησί που όλοι αγαπήσαμε ,όλα τα μεγέθη αυξάνονται με γεωμετρική πρόοδο.
- Αυξάνεται ραγδαία ο εποχιακός πληθυσμός και τουρισμός. Πριν από λίγα χρόνια γκρινιάζαμε όταν δυσκολευόμαστε να βρούμε θέση στο μοναδικό πλοίο και θεωρούσαμε ότι με το δεύτερο πλοίο θα λύναμε το πρόβλημά μας. Τώρα πλέον τα δύο πλοία δεν είναι αρκετά για τα καλοκαιρινά ή εορταστικά Σαββατοκύριακα. Ο επεκτατικός χαρακτήρας μιας ανάπτυξης που τείνει να καταλάβει τον χώρο κάθε πρόσκαιρης λύσης και να αναπαράγει το πρόβλημα σε μικρό χρονικό διάστημα.
- Αυξάνεται ο δομημένος όγκος στο νησί μας, χωρίς ευτυχώς να έχει φτάσει ακόμα στα απεχθή σημεία κορεσμού άλλων «γκλαμουράτων» κυκλαδίτικων νησιών.
- Αυξάνονται οι εκπρόσωποι μεγάλων ξενοδοχειακών συγκροτημάτων (αρχιτέκτονες και ιδιώτες) που οργανώνουν μεθοδικά τα επόμενα βήματά τους για την «απόβασή» τους στο νησί, με αναπτυξιακές στρατηγικές και πομπώδεις υποσχέσεις με ή χωρίς την συνεργασία της ντόπιας κοινωνίας.
- Αυξάνονται οι συχνά παραθαλάσσιες ανοικτές δεξαμενές αναψυχής και τα φαινομένα κατασπατάλησης του φυσικού πόρου «νερό» που σύμφωνα με τους ντόπιους αγρότες δεν επιτυγχάνει πλέον τον ετήσιο κύκλο αναπλήρωσης του.
- Αυξάνονται δυστυχώς οι άνθρωποι, που έρχονται στο νησί όχι επειδή το αγάπησαν έτσι όπως είναι, αλλά με την ελπίδα να επενδύσουν χίλια για να πάρουν δύο χιλιάδες σε λίγα χρόνια. Αυξάνονται τέλος αυτοί, που όπως πολύ επιτυχώς επισήμανε ο κ. Καρράς , ο ιδρυτής της Ελληνικής Εταιρείας Προστασίας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, θέλουν να πλουτίσουν πρόσκαιρα αδιαφορώντας για τις συνέπειες στο νησί.
- Αυξάνονται τα απόβλητα και σύντομα ίσως χρειασθεί να γίνει και δεύτερος βιολογικός καθαρισμός σε κάποια άλλη όμορφη παραλία κάποιου άλλου αναπτυσσόμενου τμήματος του νησιού,
- Αυξάνονται τα οικιακά απορρίμματα χωρίς όμως να αυξάνονται οι δυνατότητες επεξεργασίας τους.
Αντίθετα :- Μειώνονται έντονα τα αποθέματα του νερού. Κάποιοι υποστηρίζουν ότι απειλείται και ο υδροφόρος ορίζοντας από αποχετεύσεις και από την διείσδυση της θάλασσας.
- Μειώνονται έντονα τα ενεργά αγροτεμάχια και η γεωργική παραγωγή του νησιού.
- Μειώνονται οι απασχολούμενοι στην αγροτική και κτηνοτροφική παραγωγή , αφού η οικοδομή τους δίνει πολύ μεγαλύτερα ημερομίσθια και η κτηματική δραστηριότητα ξεπουλήματος της γης τους, μπορεί να τους χαρίσει πρόσκαιρο αλλά μη παραγωγικό πλούτο.
- Μειώνονται οι όμορφες ερημικές παραλίες και αρχίζουν να κτίζονται ακόμα και γκρεμοί δύσβατοι με κλίση πάνω από 35%. Το ακόμα χειρότερο είναι ότι σε τέτοιες κλίσεις κάποιοι ιδιοκτήτες προσπαθούν να κτίσουν επαύλεις κατάλληλες για τον επίπεδο κάμπο της Λαμίας.
Όλες αυτές οι παρατηρήσεις κάνουν πιο έντονα τα ερωτήματα των κατοίκων φίλων της Κέας, ντόπιων και εποχιακών για το πού πάμε.
Στην ομολογουμένως ενδιαφέρουσα εκδήλωση της Ελληνικής Εταιρείας που έγινε στην Τζιά την 1η Ιουνίου, τέθηκαν με σαφήνεια διάφορα θέματα και έγιναν αντιληπτές οι επιλογές που έχουμε και για τις οποίες πρέπει να αποφασίσουμε σήμερα.
- Θέλουμε την Τζιά που ξέραμε? ήπια αναπτυσσόμενη και με σεβασμό των περιουσιών όλων των κατοίκων, που θα πρέπει να ενημερωθούν για τα εναλλακτικά μοντέλα ανάπτυξης με έμφαση στον αγροτοτουρισμό, την βιοκλιματική αρχιτεκτονική, και τις Ανανεώσιμες πηγές Ενέργειας ?
‘Η θέλουμε την Τζιά – Τζιαμάικα με τα ξενοδοχειακά συγκροτήματα -«κόμπλεξες»!- με χωρητικότητα κλινών άλλη μια χειμερινή Τζιά το καθένα, με πισίνες και spa και με τα αναρίθμητα συγκροτήματα κατοικιών – οικισμών σε κάθε δυνατό σημείο.
- Επίσης σημαντικό κοινωνικό θέμα είναι το τι θα πρέπει να πεί κανείς στους εκατοντάδες των κατοίκων που σήμερα ζούν με την ελπίδα να πουλήσουν κάποιο «τεσσάρι» στις εκτός σχεδίου περιοχές , (είτε σε μεμονωμένους αγοραστές, είτε σε μεγάλες εταιρείες «προετοιμασίας της οικοπεδοποίησης» των αγροτικών εκτάσεων).
Όλα αυτά είναι ερωτήματα που πρέπει να προηγηθούν κάθε τοπικού χωροταξικού σχεδίου. Θα πρέπει μέσα από το εθνικό χωροταξικό, τα Ειδικά και τα Περιφερειακά χωροταξικά να επιλέξουμε το επιθυμητό μοντέλο ανάπτυξης για το νησί μας. Το μοντέλο αυτό δεν είναι απαραίτητο να είναι όμοιο με το μοντέλο κάποιου άλλου κυκλαδίτικου νησιού.
Δεν είναι υποχρεωτικό να γίνουν τα πάντα «Μύκονος και Σαντορίνη», ούτε όμως είναι εύκολο να παραμείνουν τα πάντα έρημες περιοχές άγριας φύσης σε απόσταση 40’ από την Αττική.
Τι προτείνουμε να γίνει
Ο ΣΦΚ πιστεύει ότι μπορούμε να κάνουμε μια προσπάθεια για την διατύπωση μιας σειράς από αρχές , πολεοδομικές, αρχιτεκτονικές και οικονομικές που θα είναι οι πυλώνες κάθε μελλοντικής δραστηριοποίησης. Με την καλόπιστη πρόθεση συνεισφοράς μας προς αυτή την κατεύθυνση προτείνουμε σε όλους του φορείς του Νησιού, από τον έπαρχο και τον Δήμο μέχρι τους άλλους συλλόγους και φορείς τις παρακάτω αρχές, με την ελπίδα ότι θα προστεθούν από αυτούς και άλλες περισσότερες:
- Κάθε κομμάτι γης έχει την αξία του και είναι σεβαστό περιουσιακό στοιχείο. Θα πρέπει οπωσδήποτε, το οποιοδήποτε χωροταξικό του νησιού να το λάβει υπ’όψη του και να προτείνει εναλλακτικά μοντέλα ανάπτυξης και αξιοποίησης που θα πείσουν τους κατοίκους για την αξία της γης τους και την δυνατότητα αξιοποίησής της με τρόπους διαφορετικούς από τις συνήθεις «τουριστικές μαιζονέττες».
- Πρέπει να γίνει κατανοητό από όλους, ότι η Τζιά είναι ένα συγκεκριμένο κλειστό οικοσύστημα με περιορισμένους φυσικούς πόρους , και ότι το θαλάσσιο περιβάλλον της είναι εντελώς μετρήσιμης αντοχής, σε αριθμό ανθρώπων και ανθρώπινων δραστηριοτήτων. Πρέπει οπωσδήποτε να υπολογισθεί ο ανεκτός αυτός βαθμός κορεσμού του οικοσυστήματος πριν το οικοσύστημα καταρρεύσει οριστικά και αμετάκλητα. Ο καθορισμός του βαθμού αυτού σε κατοίκους και σε δομημένες εκτάσεις και χρήσεις θα πρέπει να προηγηθεί κάθε χωροταξικής προσπάθειας, με χρονικό ορίζοντα τα επόμενα 15 χρόνια και θα έπρεπε να έχει ήδη γίνει στις διάφορες απόπειρες χωροταξικού σχεδιασμού του νησιού μας και ιδίως στο ΣΧΟΟΑΠ.
- Απόλυτη προστασία της γεωργικής γης, κίνητρα ενίσχυσης αγροτικών δραστηριοτήτων. Ενίσχυση και προβολή των ιδιαίτερων ντόπιων προϊόντων (λόζα, κρασί, μέλι κλπ) και προσπάθεια ένταξής τους σε χαρακτηρισμούς προϊόντων προέλευσης. Μελέτη άλλων παρόμοιων παραδειγμάτων σε Ελλάδα και εξωτερικό . Εξασφάλιση όρων δόμησης για άνετες αγροικίες με όλους τους αναγκαίους χώρους αποθήκευσης και επεξεργασίας αγροτικών προϊόντων, ακόμα και για κάποιο οινοποιείο.
- Προστασία του αποκαλούμενου δάσους της βαλανιδιάς, το «ιερό» αυτό δένδρο της Τζιάς. Δεν νομίζουμε ότι είναι απαραίτητη η απαγόρευση της δόμησης μέσα στις περιοχές αυτές γιατί θα τις μισήσουν οι ιδιοκτήτες της. Να μπορούν να δομηθούν με ρυθμίσεις κάποια τμήματά τους χωρίς κοπή δένδρων και φυσικά με έγκριση της δασικής υπηρεσίας.
- Να καθορισθούν άμεσα οι ζώνες επιθυμητής οικιστικής ανάπτυξης με έμφαση στους οικιστικούς σχηματισμούς της ενδοχώρας και των ΜΗ παραθαλάσσιων περιοχών. Στις ζώνες αυτές να συνεχισθεί και να ενθαρρυνθεί απρόσκοπτα η δόμηση με τους όρους που θα καθορισθούν από εμπεριστατωμένες πολεοδομικές μελέτες που θα εγκριθούν με ΠΔ. Η αρτιότητα θα μπορεί να είναι 4 και 8 στρ. ανάλογα με την περιοχή. Επίσης να οριοθετηθούν οι οικισμοί που προϋπήρχαν του ν.1337/83 (Ιουλίδα, Κορησσία,Βουρκάρι), με επεκτάσεις μόνο για την Κορησσία καθώς και οι επιθυμητοί για ήπια ανάπτυξη οικισμοί στην ενδοχώρα με κατοίκους χειμώνα και καλοκαίρι. (Κάτω Μεριά, Ελληνικά και για καθαρά αναπτυξιακούς λόγους τα Χαβουνά και τα Αστρά ) με γνώμονα πάντα τον βαθμό κορεσμού του νησιού.
- Να καθορισθούν άμεσα οι προστατευόμενες ζώνες παραλιών και ο τρόπος δόμησης στις παράκτιες περιοχές. Ο καθορισμός των όρων δόμησης να γίνει με ΠΔ και σύμφωνα με τις ειδικές χωροταξικές μελέτες για τις παράκτιες περιοχές που πρόκειται να ψηφισθούν σύντομα. Να καθορισθούν τα ανεκτά μεγέθη τουριστικών εγκαταστάσεων σαν σύνολο κλινών για το νησί και ειδικά σαν μέγεθος κάθε μονάδας .
- Να προστατευθούν άμεσα όλα τα πραγματικά και αναγνωρισμένα μνημεία αρχαιολογικής και πολιτιστικής κληρονομιάς και ο περιβάλλον χώρος τους σε ακτίνα τουλάχιστον 50 μ. Να ενθαρρυνθούν οι πρωτοβουλίες διάσωσής τους. Να ξεκινήσουν διαδικασίες για την κήρυξη σαν διατηρητέων των παραδοσιακών συμπλεγμάτων παλαιών καθηκιών ( και καθέντρες) που κοσμούν το νησί. Να μην μετράνε σε ΣΔ και Κάλυψη όσο παραμένουν στην ήπια παραδοσιακή τους χρήση.
- Να μελετηθεί ειδικά ο τρόπος ανάπτυξης και προστασίας της Περιοχής NATURA 2000 με ειδική μελέτη που θα εγκριθεί με ΠΔ. Με απόλυτη προτεραιότητα να προχωρήσει η αποκατάσταση των παλαιών καθηκιών στην περιοχή αυτή.
- Να αναδειχθούν όλα τα πετρόκτιστα παραδοσιακά μονοπάτια του νησιού , να αναγνωρισθούν σαν μονοπάτια και να ενσωματωθούν σαν δίκτυο κίνησης πεζών στους πολεοδομικούς χάρτες. Να αναγνωρισθούν όλοι οι πραγματικοί δρόμοι προ του 1923 (από χάρτες ΓΥΣ και από αεροφωτογραφίες) και να αναδειχθούν σαν ιστός κυκλοφορίας στο νησί.
- Να είναι απολύτως υποχρεωτική η κατασκευή πραγματικών κλειστών δεξαμενών νερού για την συλλογή ομβρίων. Να καταγραφούν όλες οι δεξαμενές νερού και να διευκολυνθεί η δημιουργία τους με απλή άδεια από το Δήμο (ο οποίος θα τις καταγράφει στο υδάτινο δυναμικό του νησιού και θα παρακολουθεί τυχόν αλλαγές της χρήσης τους), ώστε να διευκολυνθούν οι ενδιαφερόμενοι από την υποχρέωση πληρωμής των ελάχιστων αμοιβών μηχανικών και των φορολογικών μιας άδειας στην πολεοδομία , που με τα σημερινά δεδομένα συνήθως ξεπερνούν αρκετές φορές την αξία των δεξαμενών,
- Να ενθαρρυνθούν οι ήπιες μικρού μεγέθους οικιακές εγκαταστάσεις παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές (φωτοβολταϊκά και μικρές ανεμογεννήτριες). Να ενθαρρυνθούν οι βιοκλιματικές κατασκευές με έμφαση στην πέτρα και να δοθούν κίνητρα στους όρους δόμησης. Επίσης να ενθαρρυνθούν οι διαδικασίες ανακύκλωσης οργανικών αποβλήτων και κομποστοποίησής τους για την παραγωγή εμπλουτισμένου εύφορου χώματος.Αυτό μπορεί να γίνεται και σε ατομικό επίπεδο κάθε κατοικίας, ειδικά στις εκτός οικισμών περιοχές.
- Να τεθεί στόχος παραγωγής του 50% της ενέργειας του νησιού από ανανεώσιμες πηγές στα επόμενα 10 χρόνια. Να γίνει εμπεριστατωμένη μελέτη από ειδικούς μελετητές που θα εντοπίσουν στο νησί χώρους για εγκατάσταση μιάς μεγαλύτερης μονάδας παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας από ανακυκλώσιμες πηγές (κυρίως φωτοβολταϊκά). Η εγκατάσταση θα μπορεί να γίνει με ιδιωτική ή δημοτική πρωτοβουλία ή με συνεργασία τους και φυσικά με απόλυτη προστασία του περιβάλλοντος χώρου.
- Να καθορισθεί ο εκτιμώμενος βαθμός κορεσμού του οικοσυστήματος της Τζιάς.
Για πόσους κατοίκους μιλάμε? Για πόσες κλίνες και πόσους εποχιακούς κατοίκους?
Οι προβλέψεις αυτές να είναι εμπεριστατωμένες και να ξεκινήσουν από την επάρκεια των φυσικών πόρων με βασικό όρο την ετήσια αναπλήρωσή τους.
- Ιδιαίτερη προσοχή σε γιγαντιαία τουριστικά εγχειρήματα πληθυσμιακών και εκτατικών μεγεθών ασύμμετρων με την κλίμακα του νησιού και μη αναστρέψιμων. Επισημαίνουμε ότι οι μεγάλου μεγέθους εγκαταστάσεις απαιτούν ειδικές εγκρίσεις περιβαλλοντικών επιπτώσεων από αρμόδιους φορείς πέρα από την δικαιοδοσία ενός δημοτικού συμβουλίου.
- Να προχωρήσει η αναθεώρηση και επικαιροποίηση του Κανονισμού Δόμησης του νησιού που είχε ήδη τύχει ομόφωνης έγκρισης από το ΔΣ επί Δημαρχίας του κ.Στ.Λέπουρα και είχε κατατεθεί στο Κεντρικό ΣΧΟΠ όπου και εγκρίθηκε. Η αναθεώρηση αυτή να γίνει με συμμετοχή όλων των αρχιτεκτόνων και πολεοδόμων του νησιού που θα προσπαθήσουν να θεσμοθετήσουν όλες τις ιδιαιτερότητες της ντόπιας αρχιτεκτονικής (στεγάδια, κοντούτα ή κουτούντα, στεγασμένα τμημάτα κοινόχρηστων δρόμων μέσα σε οικισμούς κλπ)
- Τέλος να καθορισθεί χώρος για βιοτεχνική δραστηριότητα σε σημείο που να μην συγκρούεται με την χρήση της κατοικίας όπως επίσης και ο καθορισμός θέσεων για τις μονάδες έτοιμου σκυροδέματος . (βλ. πρόταση Συλλόγου Ιδιοκτητών).
- Να προστατευθούν τα παράλια από οργανωμένες εκμεταλλεύσεις και απεχθή μοντέλα μανιακού τουρισμού, θορυβώδους και «γκλαμουράτου».
- Να εγκαταλειφθεί ο αναιτιολόγητος κατακερματισμός των ζωνών που πρότεινε αρχικά το ΣΧΟΟΑΠ. Απλοποίηση των ζωνών χωρικής Ανάπτυξης και καθορισμός των κατευθύνσεων και των όρων Ανάπτυξης για κάθε ενότητα. Απαιτούμε πριν από οποιαδήποτε περαιτέρω προώθηση του ΣΧΟΟΑΠ ή άλλου χωροταξικού σχεδιασμού να καθορισθεί βαθμός κορεσμού τόσο για το οικοσύστημα της Τζιάς όσο και για κάθε ζώνη.
- Προτείνουμε να εκλεγεί Νησιώτικο συμβούλιο χωροταξίας από μόνιμους κατοίκους και μόνιμους ιδιοκτήτες παραθεριστές που θα πλαισιώσει το Δημοτικό συμβούλιο και τους όποιους μελετητές και θα παρακολουθήσει την πορεία τόσο του χωροταξικού σχεδιασμού όσο και των εξελίξεων που επηρεάζουν χωροταξικά το νησί μας.
- Τέλος πιστεύουμε ότι αποφάσεις του Εθνικού Χωροταξικού για την εκτός σχεδίου δόμηση καθώς και οι αποφάσεις των ειδικών και περιφερειακών χωροταξικών(για τουρισμό, παράκτιες ζώνες καθώς και για τυχόν ορεινές ζώνες της Τζιάς με υψόμετρο πάνω από 600μ) , θα είναι καθοριστικής σημασίας για το εκπονούμενο ΣΧΟΟΑΠ, το οποίο θα πρέπει να συμμορφωθεί με αυτά. Για το μεσοδιάστημα αυτό μέχρι την προσαρμογή και έγκρισή του , ίσως χρειάζονται κάποιες έκτακτες μεταβατικές διαδικασίες που όμως και αυτές θα έχουν άμεση σχέση με τις διατυπώσεις του Εθνικού χωροταξικού σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση. Επισημαίνουμε ότι έχουν ακουσθεί και προτάσεις από Πολυτεχνειακούς καθηγητές για αναστολή έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών για ένα χρόνο και για βαθμιαία ταχύτατη προώθηση και εφαρμογή των χωροταξικών σχεδίων. Προτάσεις εξαιρετικά τολμηρές, σωστές από επιστημονική άποψη αλλά με σημαντικότατες οικονομικές επιπτώσεις που θα πρέπει να ληφθούν υπ’όψη.
Πάντως είναι σε όλους σαφές, ότι η μεθοδολογία που προωθείται αυτή τη στιγμή στην Βουλή, με καθορισμό χρονικού ορίου για την κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης (10 ετία – 15 ετία) θα έχει σαν αποτέλεσμα να έχουν κτισθεί σε 9 ή 14 χρόνια τα πάντα. Ο καθορισμός μεταβατικών μέτρων λοιπόν είναι ένα ενδεχόμενο που θα πρέπει να εξετασθεί και στο νησί μας ,στα πλαίσια πάντα των διατάξεων της ΚΥΑ που θα εγκριθεί στην
Βουλή των Ελλήνων.
Η Επιτροπή Χωροταξίας, Περιβάλλοντος και Οικολογίας του ΣΦΚ
English Version
The future of Kea – Tzia or… Tziamaica?
Physical Planning and overall direction
Association of Friends of Kea (AFK)
To: 1. Mr. Nikos Demenagas, Mayor of Kea
Cc: 1. Mr. Stefanos Lepouras, (Sub-Prefect of Kea)
2. To all associations and public entities of Kea
Topic: The future of Kea – Tzia or… Tziamaica? –
Physical Planning and overall direction
The text was discussed and edited by the Committee of Physical Planning, Environment and Ecology of our Association (Rania Kloutsinioti, Athanasios Zoulias, Aspasia Kouzoupi, Georgia Bliatsou)
During the last few months, the sense is getting stronger and stronger, that in the island we have all loved, all measures are increasing at an exponential rate.
There is a rapid increase in seasonal population and tourism. A few years ago we were grumbling whenever we had difficulty securing a seat on the only boat and we were thinking that the addition of a second boat would solve our problem. Nowadays, the two boats are insufficient for summer or holiday weekends. The expansive character of a type of development that tends to overtake every short-lived solution and to reproduce the problem in a short period.
-The built volume on our island is increasing, without, thankfully, having reached the repulsive saturation points of other “glamorous” Cycladic islands.
-Increasing is also the number of representatives of large hotel complexes (architects and individuals) who methodically organize their next steps for their “landing” on the island, with development strategies and pompous promises, with or without the collaboration of the local society.
-Increasing are the… open water tanks for recreation, often next to the seaside, and other instances of over-spending of the natural resource named “water”, which according to the local farmers no longer achieves its yearly cycle of replenishment.
-Increasing is –unfortunately- the number of people who come to the island not because they’ve loved it as it is, but with the hope of investing a thousand to get two thousand back, within a few years. Finally, increasing are those who as Mr. Karras, founder of the Hellenic Society for the Protection of Environment and Culture very accurately noticed, want to get rich quick by ignoring the implications on the island.
-Increasing is the amount of waste and soon we may need a second biological treatment facility in some other beautiful beach of some other developing part of the island.
-Increasing is the houshold waste, but without an increase in the capacity for their treatment.
On the contrary:
-Decreasing rapidly are the water supplies. Some claim that even the water table is threatened by sewerages and by saltwater intrusion from the sea.
-Decreasing rapidly are the active farm-plots and the island’s agricultural production.
-Decreasing is the number of those employed in agriculture and stockbreeding, since construction gives them much higher wages and the real-estate activity of selling out their land can give them temporary but non-productive wealth.
-Decreasing is the number of beautiful, secluded beaches and even rough bluffs with slopes greater than 35% are starting to be built. It is even worse that in slopes like these, some owners try to build mansions suitable for the flat plains of Lamia.
All these observations intensify the questions of the resident friends of Kea, locals and seasonal ones, as to where we are headed.
During the admittedly interesting event organized by the Hellenic Society in Tzia on June 1st, several issues were raised with clarity and so were the choices we face and for which we have to decide today.
-Do we want the Tzia we used to know? Mildly developing and with respect for the estate of all residents, who should be informed about the alternative models of development, with emphasis on agro-tourism, bioclimatic architecture and Renewable Energy Sources?
Or do we want a Tzia / Tziamaica of hotel complexes with each one’s room-capacity equal to the whole of Tzia’s winter population, with pools and spas and innumerable residential complexes – settlements in every possible place?
-An important social issue is also what one should say to the hundreds of residents who live with the hope of selling some “4,000 sq.m. lot” in unzoned areas (either to individual buyers or to big companies “preparing the subdivision” of farmland areas).
All these are questions that have to precede any local physical plan. Through the National physical plan, the Special and the Regional physical plans, we have to choose the desirable development model for our island. This model need not necessarily be the same with that of any other Cycladic island. It is not mandatory that everything becomes “Mykonos and Santorini”, but neither is it easy that all of the island’s areas remain isolated, wilderness areas, 40’ away from Attica.
What we propose
The AFK believes that we can make an effort for the formulation of a series of principles – planning, architectural and economic – that will serve as pillars for any future activity. We propose the principles below to all of the island’s authorities, from the Sub-Prefect and the Town to all the other associations and entities, with the good-will intention to contribute in this direction and with the hope that they will add even more:
-Every piece of land has its value and has to be acknowledged and respected as a private property asset. The island’s physical plan will definitely have to take this into account and propose alternative models for the development and utilization of land that will persuade the residents for the value of their land and the possibility of making use of it in ways other than those associated with the usual “tourist maisonettes”.
-It has to be understood by everyone, that Tzia is a specific, closed ecosystem with limited natural resources, and that its marine environment has an entirely finite capacity, in terms of people and human activities. It is imperative to estimate a tolerable saturation level for this ecosystem, before this ecosystem definitely and irrevocably breaks down.
Establishing this level for residents and built areas and land-uses has to precede any planning effort, with a 15-year time-frame, and should have already taken place during the different attempts at local planning of the island and especially the Master Plan.
-Absolute protection of agricultural land, motives for the backing of agricultural activities. Support and promotion of special local products (loza, wine, honey, etc.) and attempt to include them in a system of protected designation of origin. Study of similar examples in Greece and abroad. Securing that building regulations allow for the creation of comfortable farm-houses with all necessary spaces for warehousing and processing of farm products, even for a winery.
-Protection of the so-called oak forest, this “sacred” tree of Kea. We do not think that a prohibition of building in areas where these trees are found is necessary, because their owners will hate them. There should be provisions allowing for the building of some parts of these areas, without cutting trees and of course with the permit of the forest service.
-Desired zones for housing development should be set immediately, with an emphasis in housing clusters found inland and in NON-waterfront areas. Building activity should continue and be encouraged unhindered in these areas, according to planning provisions that will be set by thorough planning studies approved via a Presidential Decree.
Minimum lot size could be set at 4 or 8 thousand square metres, depending on the area. There should also be a designation of the boundaries of settlements that existed before Law 1337/83 (Ioulida, Koressia, Vourkari) - with expansions only for Koressia - as well as of settlements desired for a milder development inland, with residents during both winter and summer (Kato Meria, Ellinika and, purely for development reasons, Havouna and Astra) always having in mind the island’s saturation level.
-Protected coastal zones should be determined immediately, as well as the way of building in coastal areas. Building and planning regulations should be set via a Presidential Decree and according to the special physical plan studies for coastal areas, soon to be enacted into law. Maximum limits should be set for tourist installations, as a total number of beds for the island and as the maximum size for each unit.
-All real and recognized monuments of archaeological and cultural heritage should be afforded immediate protection, together with their surrounding area within a radius of at least 50m. Initiatives aiming at their preservation should be encouraged. The process should start for administering the status of protected monuments to the traditional complexes of kathoikies (small farmhouses) that grace the island. As long as they retain their mild, traditional use they should not count towards the Building Coefficient (volume) and Maximum Lot Coverage.
-The mode of development and protection of the Natura 2000 area has to be the object of a special study, to be approved via a Presidential Decree. The restoration of old kathoikies in this area has to proceed as an absolute priority.
-All the stone-built, traditional paths of the island have to be marked out and recognized as such, and should be integrated as pedestrian movement network in planning maps. All real roads existing before 1923 have to be identified (through the Army Geographical Service’s maps and air-photographs) and have to be marked out as a traffic network for the island.
-The construction of truly closed water tanks for the collection of rainwater has to be absolutely mandatory. All water tanks should be recorded and their construction should be facilitated with a simple permit from the Municipality (which will record them in the island’s water supplies and monitor any possible changes in their use). Thus, interested owners can be spared the burden of paying the minimum set fees for engineers and taxes for a permit in the planning department, which, given today’s rates, cost many times more the price of the tanks themselves.
-Non-polluting, small-size residential installations for the production of energy from renewable sources should be encouraged (photovoltaics and small wind turbines). Bioclimatic constructions, with an emphasis on stone should be encouraged and relevant motives should be given through the building regulations. Processes for recycling organic waste and composting it for the production of enriched, fertile soil should also be encouraged. This can be done at the individual level of every residence, especially in areas outside settlement boundaries.
-A target for producing 50% of the island’s energy from renewable sources within the next 10 years, should be set. A detailed study by experts should identify those areas in the island where a larger size power plant, from renewable energy sources (mainly photovoltaics), could be located. Its establishment could take place at the initiative either of the private sector or the municipality’s or through their cooperation and of course with absolute protection of the surrounding area.
-The estimated saturation point for the ecosystem of Tzia should be figured out. How many residents is it we are talking about? How many beds and how many seasonal residents? These estimates have to be valid and they have to be based on the adequacy of natural resources, their annual replenishment being a basic condition.
-Special attention has to be given to gigantic touristic ventures, of sizes (population-wise and area-wise) incompatible with the scale of the island and non-reversible. We note that large-scale installations go through a special environmental impact assessment permitting process, beyond the authority of a municipal council.
-The revision and update of the Building Regulation of the island has to go ahead as it had already been unanimously agreed by the Town Council during the Mayorship of Mr. St. Lepouras and as it had been submitted to the Central Council of Physical Planning, Settlements and Environment where it was accepted. This revision should take place with the participation of all architects and planners of the island who will try to incorporate into the law all the specificities of the local architecture [stegadia (sheds), contouta or coutounta, covered parts of public roads within settlements, etc.]
-Finally, an area should be set for the location of small industries, somewhere where it does not conflict with housing, and locations should also be determined for ready-mix concrete facilities (see proposal by Owners’ Association).
-The coasts should be protected from organized facilities and offensive models of maniacal, loud and “glittering” tourism.
-The inexplicable fragmentation of zones originally proposed in the Master Plan should be abandoned. Spatial development zones should be simplified and directions should be set for the terms of development for each unity. We demand that before any further promotion of the Master Plan or any other physical plan, the saturation level is determined both for the ecosystem of Tzia, as well as for each zone.
-We propose the election of an Island planning council, made up of permanent residents and permanent owners/vacationers that will support the Town council and the study’s authors-whoever they may be- and which will observe the course of the physical planning process as well as of those developments that affect the island planning-wise.
-Finally, we believe that the decisions of the National Physical Plan on the issue of building in unzoned areas as well as the decisions of the special and regional physical plans (on tourism, coastal zones and perhaps mountainous zones of Tzia with an altitude higher than 600m.), will be of crucial importance for the Master Plan currently under development, which will have to comply with them. For this interim period, till its adaptation and approval, some extraordinary transitional processes may be needed, but they, as well, will have a direct relation with the National Physical Plan’s clauses concerning building in unzoned areas.
We note that we have heard proposals by Polytechnic professors to have a one-year moratorium imposed on the issuance of new building permits and a gradual, speedy pushing through and implementation of the physical plans. Proposals which are extremely bold, correct from a scientific point of view but with very significant financial consequences that will have to be taken into account.
Anyway, it is clear to everybody that the result of the methodology proposed and going through the Parliament at this point, with the setting of a time horizon for the abolition of building in unzoned areas (10-15 years), will be that everything will have been built in 9 or 14 years. So, the determination of transitional measures is a potential that will have to be examined for our island as well, always within the framework of the provisions of the Act that will be approved in the National Parliament.
The Committee of Physical Planning, Environment and Ecology of the “Association of the Friends of Kea”
